La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus des Français. Mis en place en 2014 pour succéder à la loi Duflot, la loi Pinel a pour objectif de faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.
Il s’agit d’un dispositif simple et reconnu par les investisseurs.
Le dispositif Pinel présente 5 grands avantages pour les contribuables qui décident de se lancer dans l’investissement locatif : des avantages fiscaux mais également des avantages plus personnels tels que :
Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt
Pour bénéficier de cette réforme, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant une période déterminée. Il peut effectivement, choisir de louer son bien 6, 9 ou 12 ans.
La particularité de la loi Pinel consiste dans le fait qu’à chaque durée de location correspond une réduction d’impôt :
Devenir propriétaire sans apport
Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire d’investir dans un bien neuf. Cela nécessite dans la majorité des cas, la contraction d’un crédit immobilier. Et bien souvent, les banques demandent un apport à l’emprunteur. Grâce à la loi Pinel, il est possible de contracter un prêt et donc d’acheter un bien immobilier sans apport personnel. En effet, cette réduction d’impôt ainsi les loyers perçus grâce à la mise en location du bien constituent des revenus réguliers qui vont participer en grande partie au remboursement du prêt.
De plus, les intérêts d’emprunt étant déductibles des loyers perçus, l’emprunteur n’aura pas à les payer.
Les banques sont donc moins réticentes à l’idée d’accorder un crédit à une personne n’ayant pas d’apport personnel.
Se constituer un patrimoine
A ce jour, « la pierre » reste une valeur sûre pour la majorité des Français. Pour 70 % d’entre-eux l’immobilier reste leur choix numéro 1 en matière d’investissement, loin devant l’assurance vie et les autres produits d’épargne traditionnels.
Le crédit immobilier, présente un double intérêt :
Au terme de l’engagement locatif, l’investisseur aura le choix :
Préparer sa retraite
La loi Pinel est un dispositif idéal pour préparer sa retraite, puisqu’il permet de disposer d’un revenu supplémentaire
Aider et protéger sa famille
Depuis le 1 er janvier 2015, la loi Pinel permet aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants.
Le dispositif Pinel cible les foyers à faibles ressources, c’est-à-dire qu’il faut respecter un plafond annuel de revenus pour y être éligible. Le locataire en loi Pinel possède un foyer fiscal et occupe la maison ou l’appartement en qualité de résidence principale.
Le calcul des revenus locataires en Pinel se fait l’année N-2.
But : Répartir les biens immobiliers mis en location de manière juste et équitable
Le prêt immobilier : méthode la plus fréquente. Il faut faire la demande auprès de votre banquier ou courtier. Cependant il faudra dans certaines banques un apport personnel pour que la demande puisse aboutir
Les prêts aidés :
Le prêt familial : ce prêt peut être sous seing privé (rédigé par des personnes privées afin de constater un acte ou un fait juridique), ou par le biais d’un acte notarié.
* autres moyens (courtiers, pour les fonctionnaires (CSF), l’achat revente prêt-relais
Oui, il est possible d’acheter un bien sans avoir vendu le sien sous certaines conditions.
a : L’achat revente (communément appelé le prêt relais).
Dans cette situation, le propriétaire (à la fois vendeur et acquéreur) peut acheter immédiatement son nouveau bien sans avoir vendu le bien qu’il occupe.
La banque financera le bien à hauteur de 70% de la valeur estimée par les professionnels de l’immobilier.
Ce prêt permet de disposer d’un délai pour vendre son bien, soit de 12 à 24 mois maximum et d’obtenir une avance partielle pour financer l’achat.
Pendant ces 2 ans seuls les intérêts du prêt seront remboursés.
b : la clause potestative
Dans un compromis de vente, la condition potestative fait dépendre la réalisation de l’événement du seul fait de l’acquéreur, à la différence de la condition suspensive qui fait dépendre l’exécution du contrat de la survenance d’un événement extérieur ou de la volonté d’un tiers, comme pour le cas de la clause suspensive d’obtention de financement.
Les différentes clauses
Il existe 2 types de conditions potestatives dans un compromis de vente :
Exemple pratique de la revente de l’ancien logement
C’est le cas le plus fréquent de la condition potestative.
L’acheteur insère une clause par laquelle il conditionne l’exécution du contrat à la vente de son ancien logement, la condition ne doit pas reposer sur la seule volonté de l’acheteur. Il faut donc que ce dernier transfert l’engagement à un tiers, en clair signe un mandat de vente avec une agence immobilière.
Investir à court terme en achetant et en revendant :
Investir dans des biens immobiliers : logement, parking, stockage
Cela consiste à acheter un bien :
Et revendre par la suite en plusieurs lots ou/et à un prix plus élevé.
Cependant il est important de bien comprendre et analyser les risques (les coûts de rénovation, comprendre le marché de l’immobilier).
Réaliser un investissement locatif (location nue ou location meublée)
Attention ces 2 types d’investissements présentent des différentes sur le contenu du bail, la durée du bail et la fiscalité.
Il est important de vous assurer du taux de rentabilité qui est variable selon le bien, mais surtout de ses caractéristiques (situation géographique, proximité des commerces, écoles, etc.)
L’investissement immobilier à long terme
Dans ce cas, il est préférable de vous pencher sur des villes qui offrent le meilleur taux de rendement :
Investir dans le neuf, cela permet :
Investir dans un garage
Investir dans une cave
Faire des placements immobiliers.
En effet, en tant qu’investisseur immobiliser, vous aidez un promoteur ou un marchand de bien à financer un programme immobilier
Le placement en SCPI (société civile de placement immobilier)
Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à subir les inconvénients d’un placement immobilier. Avec ce placement, vous n’avez pas à gérer l’entretien ou la location du bien concerné puisque des professionnels s’en chargent pour vous.
Quelles solutions peut-on trouver pour valoriser son bien et le vendre au meilleur prix du marché ?
Certaines aides sont cumulables
Le DPE décrit les caractéristiques géométriques et thermiques d’un logement dont ses équipements de production de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, d’éclairage et d’auxiliaire des systèmes de chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement et de ventilation. Pour le logement, il matérialise la consommation d’énergie effective à partir d’une méthode de calcul conventionnelle (3CL) dans le cadre d’une utilisation standardisée du logement.
Le DPE pour les logements en France métropolitaine a évolué au 1er juillet 2021 pour amener plus de fiabilité et de précision par la prise en compte notamment de :
Emplacement | Déperditions de chaleur |
Le toit | Entre 25 et 30% |
Les murs | Entre 20 et 25% |
Les fenêtres | Entre 10 et 15% |
Il peut être judicieux de changer sa source d’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. Dans d’autres cas, il suffit de poser des robinets thermostatiques ou de calorifuger les tuyaux de chauffage.
Remplacement du système de chauffage : combien ça coûte
Chaudière à condensation gaz | 3 000 à 5 000 € |
Chaudière à micro-cogénération (récupération des fumées) | 12 000 à 20 000 € |
Chaudière à granulés automatique | 7 000 à 18 000 € |
Chaudière à bois performante | 6 000 à 20 000 € |
Pompe à chaleur géothermique | 13 000 à 20 000 € |
Pompe à chaleur aérothermique | 10 000 à 15 000 € |
À noter : Chaque bien est différent et possède ses propres caractéristiques. Le DPE permet surtout de prendre connaissance du niveau de consommation énergétique du bien avant tout achat ou location. Le Rapport Officiel DPE remis par les diagnostiqueurs comporte des recommandations précises. Ainsi, dans l’éventualité d’améliorer le classement énergétique du bien en toute indépendance, les diagnostiqueurs apporteront des conseils adéquats.
Il est important de préciser que la loi n’a prévu aucun revenu minimum pour louer un logement. Même si beaucoup de professionnels et de propriétaires demandent que les ressources du locataire soient trois fois supérieures au montant du loyer, vous n’êtes pas obligé(e) de respecter cette règle. Vous avez, en effet, la possibilité de choisir une personne dont les revenus sont moins élevés. Bien évidemment, ce sera à vos risques et périls.
Quant au dépôt de garantie, il vous sera demandé à la signature du bail et ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail. Pour les locations meublées, le montant du dépôt est limité à deux mois de loyer. Il peut être versé par le locataire ou un tiers.
À noter : En France, le droit au logement est un principe qui est accordé à tout le monde, sans distinction de nationalité (Avec ou sans-papiers).
Qui peut se porter garant pour une location ?
Prévenir les impayés de loyer est essentiel pour louer sereinement un bien immobilier. Pour cela, plusieurs propriétaires et bailleurs exigent la présentation d’un garant.
Mais contrairement à ce que pensent certaines personnes, cette exigence n’est pas obligatoire. Elle a essentiellement pour objectif de rassurer le bailleur ou le propriétaire. Lors de la mise en location du logement, vous pouvez demander que le locataire fournisse un garant ou non.
Le garant est assimilé à l’acte de cautionnement ou la caution locative, la caution solidaire ou la caution simple. Il peut s’agir d’une personne :
Le garant doit-il obligatoirement gagner 3 fois le loyer ?
Dans la pratique, les critères de sélection du garant dépendent du propriétaire.
En privilégiant un garant dont les revenus correspondent à 3 ou 4 fois le loyer, le propriétaire se met à l’abri des risques d’impayés. Pour rappel, si le locataire n’est pas en mesure de payer le loyer, le garant le fait à sa place.
Si le preneur cause des dégâts dans l’appartement ou la maison et n’est pas capable de les réparer, le garant devra s’en charger.
Ainsi, le garant a un rôle principal : sécuriser le bailleur si le preneur ne paie pas le loyer. En cas d’impayés, l’acte de cautionnement l’engage à rembourser les réparations, les charges et les loyers non réglés.
Pour information, le montant maximum à rembourser et la durée de l’engagement du garant sont indiqués dans l’acte de cautionnement. Il est donc impossible de se désengager avant l’échéance du contrat.
Il est important de noter que les critères d’obtention d’un crédit immobiliers dépendent fortement du marché immobilier en lui-même ainsi que de la conjoncture. Les banques s’adaptent à la »loi » de l’offre et de la demande mais aussi aux obligations légales qui persistent dans la durée et celle qui leur sont imposées à un instant donné (Taux d’endettement, taux d’usure etc.). De plus, un client ne fait pas l’autre et les conditions d’octrois peuvent varier selon votre situation personnelle, familiale et professionnelle (revenus, charges etc.). La demande et le montant d’un apport est à la seule appréciation de la banque sous réserve de respecter les conditions légales d’obtentions de ce prêt. Chaque établissement aura alors des attentes différentes quant à ce montant.
Conventionnellement vous devrez apporter un montant minimum de 8 à 10 % du montant de votre projet si c’est un achat dans de l’ancien et de 3 à 5 % si c’est un achat dans du neuf
Le vendeur, dont le bien est souvent convoité par plusieurs candidats, a besoin d’être rassuré sur votre détermination à aller jusqu’au bout du processus d’achat. Pour ce faire, il est de coutume de verser un acompte, également appelé un « séquestre immobilier ». Il s’agit d’une fraction du montant total du prix de vente, immobilisé sur un compte spécifique, qui sera déduite du montant total lorsque vous aurez obtenu l’accord de votre banque ou d’un organisme prêteur.
Le séquestre ne représente en aucun cas une obligation légale de la part de l’acquéreur. Il s’agit seulement d’une coutume. Mais, dans la réalité, il est très rare aujourd’hui qu’une vente s’effectue avec le versement de cette somme (Cela varie selon le montant de la transaction et la région dans laquelle vous vous trouvez). Si vous décidez de verser ce dépôt de garantie, sachez que cette somme, classiquement comprise entre 5 et 10% du montant du bien immobilier, sera réellement encaissée. Vous pouvez donc tenter d’en négocier le montant si vous ne disposez pas des 5 à 10% habituels. Si vous ne souhaitez pas verser du tout de séquestre, il vous faudra obtenir l’accord du vendeur.
À noter : Si vous vous rétractez au plus tard dix jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente, votre séquestre vous sera restitué dans son intégralité, sans justification à fournir. En revanche, passé ce délai, vous devrez être en mesure de justifier que l’annulation de la vente n’est pas de votre fait, preuves à l’appui, de manière à justifier de votre bonne foi. En théorie, votre séquestre vous sera alors restitué sous quinze jours. Par contre, si vous désirez renoncer à la vente, sans motif particulier, alors que les 10 jours légaux sont passés, votre séquestre reste acquis par le vendeur à titre de dédommagement (Clause incluse dans l’ensemble des promesses et compromis rédigé par les professionnels de l’immobilier et les notaires, on appelle cela la « clause pénale »).
2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf
7 à 8 % du prix de vente pour un bien immobilier ancien (loisirs, à bâtir, etc.)
Le propriétaire est autorisé à vérifier certaines informations sur le futur locataire :
Seuls certains justificatifs sont autorisés (Des dossiers simplifiés sont accessibles sur le site du gouvernement).
À savoir : Si le propriétaire réclame un justificatif non autorisé, il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale).
Les documents sont :
Certains de ces documents obligatoires seront transmis à l’agent immobilier lors du compromis de vente ou le notaire lors d’une promesse de vente/ou d’achat.
D’autres éléments seront à fournir entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique par l’acquéreur, comme les informations sur le financement communément appeler l’offre de prêt pour lever la condition de financement déterminée au moment de l’avant-contrat. Dans le cas d’un refus de prêt, il faudra fournir à l’agent immobilier ou le notaire au minimum 2 refus pour être recevable dans un délai définit au préalable dans l’avant-contrat.
1/Bien non soumis au régime de la copropriété
2/Bien soumis au régime de la copropriété
Selon l’article 1638 du Code Civile, le vendeur doit obligatoirement informer l’acquéreur de cette servitude. En effet, le consentement de l’acquéreur doit être libre et éclairé et ne doit pas être vicié. Le vendeur est tenu d’une obligation de bonne foi, vis-à-vis de son cocontractant, et ce dès la négociation. A défaut de respecter ces obligations, le contrat peut être annulé.
1/ Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
C’est la différence entre le prix acquisition du bien et le prix de revente
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
Si le résultat de ce calcul est positif, vous réalisez un gain appelé plus-value
2/ Quelles sont les ventes concernées ?
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants
3/ La plus-value sur la résidence principale est-elle exonérée ?
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (caves, garage, place de stationnement, etc.)
Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente
A Noter : la plus-value s’applique lorsqu’un propriétaire détache un morceau de terrain, à bâtir dans la majeure partie des cas car celui-ci est considéré comme seconde unité foncière
4/ Comment la plus-value est-elle taxée ?
Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
A noter que le pourcentage de la plus-value entre la 1ere année et jusqu’à la 5 années (comprise) est de 36,20 % et ensuite diminue de manière dégressive jusqu’à une exonération partielle au bout des 22 ans et totale au bout de 30 ans de détention du bien.
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes
Vous devez indiquer sur la déclaration de revenus
Son intervention garantit la validité et la pérennité du transfert de propriété. Lors d’une vente, c’est lui qui est en charge de la préparation, de la rédaction et de la certification de l’acte définitif. Il rassemble et vérifie toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier immobilier. Ces éléments lui permettront de rédiger l’acte de vente, qui sera signé en sa présence par le vendeur et par l’acquéreur, appelé Acte Authentique.
Pour l’acquéreur | Pour le vendeur |
Connaître sa capacité d’achat | Estimation de son bien |
Prendre un rdv physique ou téléphonique avec un agent immobilier pour la découverte du projet | Mise en vente du bien :
|
Visite des biens immobiliers | Visite du bien immobilier |
Se renseigner sur le bien | Présentation de l’offre d’achat de l’acquéreur |
Faire une offre d’achat | Signature du compromis de vente ou promesse de vente/ou achat |
Signature du compromis de vente ou promesse de vente/ou achat | En cas de compromis de vente l’agence devra fournir l’acte sous seing privé au notaire |
Levée des conditions suspensives notamment l’acceptation du Prêt | Levée des conditions suspensives notamment l’acceptation du Prêt |
Revisite de courtoisie | Revisite de courtoisie |
Acte Authentique | Acte Authentique |
L’estimation d’un bien immobilier tient compte de sa localisation, de son environnement (commerces,transports), de ses caractéristiques ( état, superficie, exposition…) et d’un marché actuel. Il existe plusieurs simulateurs afin d’estimer votre bien cependant l’estimation par un professionnel de l’immobilier reste le plus pertinent et le plus réaliste
L’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.
Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement.
Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée.
Exemple de condition suspensive : obtention du prêt, certificat d’urbanisme d’information, Pour la construction demande de permis de construire…
Exemple le plus connu : condition suspensive d’obtention de prêt :
Lorsqu’une vente est financée en tout ou partie par un prêt immobilier, le compromis de vente (ou la promesse de vente) doit mentionner et comporter une condition suspensive d’obtention du prêt.
Si le prêt immobilier est refusé, la vente est annulée sans dédommagement de l’acquéreur auprès du vendeur. Si un séquestre a été versé celui-ci lui sera restitué en totalité.
En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive
Attention : Lorsque le compromis de vente prévoit un financement à l’aide d’un prêt immobilier, l’acquéreur est dans l’obligation de demander ce prêt, ou le cas échéant renoncer à la condition suspensive si l’acquéreur finance l’achat en intégralité avec ces derniers personnels. La vente peut être réitérée chez le notaire.
Obtenir une déclaration préalable de travaux est obligatoire lorsque vous avez un projet venant modifier l’aspect extérieur de votre habitation, ou lorsque vous engagez la construction d’un agrandissement dont la surface de plancher ou l’emprise au sol ne dépasse pas 40 m². Au-delà de cette surface il faudra demander un permis de construire.
La présente déclaration sera obtenue dans un délai maximum d’un mois ou de 2 mois si votre bien est situé dans un périmètre de protection de monuments historiques ou sites inscrits.
A noter : Après travaux le pétitionnaire a l’obligation de déposer en mairie une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT). L’administration pourra alors se déplacer pour constater la conformité des travaux et vous fournir une attestation de non-opposition à cette conformité.
Exemple de travaux qui touchent à l’aspect esthétique et extérieur du bien qui touche au domaine public : Couverture, fenêtre, porte d’entrée, ravalement, clôture, portail…
L’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société…
Votée le 2 janvier 1970 et entrée en application le 20 juillet 1972, la loi n° 70-9, dite loi Hoguet, réglemente l’exercice des professionnels de l’immobilier.
L’agent Immobilier est le garant de la « bonne fin » d’une transaction et la neutralité entre partie au contrat.
Sa connaissance du terrain, sa connaissance juridique, son accès aux réseaux professionnels, font la réussite d’une transaction.
Sa connaissance du marché permet aux acquéreurs ou vendeurs d’obtenir le prix juste pour chaque partie.
Sa connaissance juridique lui permet la rédaction de l’avant-contrat appelé l’acte sous seing privé et respectueux de la législation en vigueur (diagnostics… ou autres documents justificatifs)
La loi Carrez définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété.
En effet, la surface d’un bien est l’un des principaux éléments qu’il est nécessaire d’établir et de communiquer lors de la vente, le prix reposant essentiellement sur cette caractéristique.
La superficie « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface d’au moins 9 m2.
La loi Carrez s’applique donc quel que soit le type de bien : appartement, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons en copropriété…
A noter : Lors de l’acte authentique le notaire remettra aux parties une attestation de mesurage, cette surface peut être contestée s’il y a une différence de 5%en moins sur le mesurage du bien. Pour se prévaloir l’acquéreur aura un an pour demander une diminution du prix d’achat en fonction de la différence annoncer lors du certificat de loi carrez établit par un diagnostiqueur habilité.
La loi Boutin protège le locataire et participe à la lutte contre l’exclusion. Elle oblige le propriétaire à présenter à son futur locataire un diagnostic précis de la surface réellement habitable, qui doit également être incluse dans l’annonce immobilière depuis 2007.
La loi Boutin s’applique uniquement sur la location non meublée. Elle ne s’applique pas lors de la mise en location saisonnière ou dans le cadre d’un logement loué meublé.
Cette dernière est différente de la loi Carrez. En effet, elle concerne uniquement la mesure des surfaces privatives lors d’une vente d’un bien en copropriété, alors que la loi Boutin s’intéresse à la surface habitable d’un bien loué.
La présente vente peut être soumise à un droit de préemption (droit prioritaire).
Dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, le vendeur charge le rédacteur des présentes (l’agent immobilier) ou son notaire, le cas échéant de satisfaire à la déclaration d’intention d’aliéner et de notifier l’offre de vente aux bénéficiaires éventuels d’un droit de préemption.
Dans le cadre du droit de préemption urbain, l’administration a 2 mois à compter de la date de réception du récépissé de ladite déclaration ou de ladite notification pour formuler son intention d’achat, ce délai de deux mois étant lui-même susceptible de suspension ou de prorogation dans les conditions prévues par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.
Toutefois, cette suspension prend fin dès que l’organisme préempteur ou le bénéficiaire d’un droit de préemption déclare expressément y renoncer.
En cas d’exercice du droit de préemption:
La vente sera définitive, dès que le bénéficiaire du droit de préemption y aura renoncé expressément ou tacitement. L’acquéreur pourra alors signer la vente définitive chez le notaire.
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle « d’avant-contrat », car il est préparatoire à la signature de l’acte définitif.
Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter, aux conditions que le contrat précise. Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat.
La signature du compromis peut s’accompagner du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie ou séquestre, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire (nommé le promettant) s’engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement de trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s’il achète ou pas le bien. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation, en pratique de 5 à 10 % . S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit voir infra) ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.
Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 €. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose. C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente.
Lors de tout achat d’un bien immobilier il est obligatoire de s’acquitter de frais de notaires ou frais d’acquisition, qui recouvrent à la fois la rétribution, du notaire lui-même (appelé les émoluments) mais aussi des taxes collectées par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l’état.
A noter : la plus importante part des frais de notaire est redistribuée au département, celle des émoluments du notaire représente environ 1%
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers (souvent en fin de vie) en échange du versement d’une rente viagère période (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Il faut distinguer deux types de vente en viager :
Une vente aux enchères ou vente par adjudication (vente aux enchères publique) est une vente publique aboutissant à l’attribution du bien au plus offrant.
L’Adjudication, c’est la personne qui a fait l’acquisition d’un bien meuble ou immeuble par le biais d’une vente aux enchères ou adjudication, après avoir effectué l’offre la plus élevée.
Il existe deux types de vente aux enchères :
1) Dans la vente aux enchères immobilières judiciaires les biens proviennent soit :
2) dans la vente aux enchères immobilières à l’amiable :
Les biens (tous types de biens, maison, appartement, immeuble, bureau, etc.) aux enchères immobilières proviennent :
Une hypothèque est un acte notarié par lequel un emprunteur s’engage à remettre un bien à son créancier, en cas de défaut de paiement. L’hypothèque peut porter sur des choses palpables ou non palpables, à l’inverse de l’IPPD (inscription au privilège de preneur de deniers) qui ne peut porter que sur du palpable. Les actes hypothécaires sont conservés aux bureaux des hypothèques. Lors d’une transaction immobilière afin de connaître le nom des créanciers ayant un droit sur l’immeuble.